Можно ли объединить балкон с комнатой

Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.

Плюсы и минусы

Главным преимуществом такого объединения является увеличение свободной площади в квартире. Такой прием способен сделать жилище более просторным и светлым. Это отличное решение для тех жильцов, которые владеют малогабаритными квартирками небольшой площади.

После грамотного проведения планировки и различных монтажных работ можно получить очень интересный и уютный интерьер.

Нельзя не отметить и прекрасное освещение в квартирах с такой планировкой. Комнаты становятся не только большими, но и светлыми. Правильно подобранные занавески и светлая мебель и вовсе способны преобразить жилище и сделать его очень гостеприимным.

Но есть у такого строительного решения некоторые недостатки.

• Проведение подобных работ является очень сложным. Самостоятельно вы вряд ли сможете объединить балконное помещение с жилым, поэтому вам придется обратиться к специалистам, которые спросят за свой труд немалую сумму.

• Получение всех разрешений на проведение такой перепланировки займет много времени. Придется постоять в очередях, чтобы разрешить все бюрократические вопросы, поэтому необходимо запастись не только свободным временем, но и терпением.

• Если вы собираетесь провести полный демонтаж порога и подоконной перегородки, то вам будет необходимо согласовать свои действия с БТИ.

• В балконной отделке очень важным этапом является утепление. Качественные и безопасные материалы стоят дорого. При объединении помещения с комнатами вам придется заняться дополнительным утеплением, что может ударить по вашему бюджету.

Если вы готовы ко всем испытаниям и твердо решили обновить свою квартиру, то можно приступать к работам, включающим в себя четыре основных этапа:

• Создать проект перепланировки. Для этого стоит обратиться к специалистам по данному вопросу.
• Согласовать план с БТИ.
• Осуществить демонтаж существующих перекрытий.
• Отделать внутреннее пространство.

Этапы согласования проекта

В первую очередь необходимо решить вопрос с остеклением балкона. Если его нет, либо если оно есть по факту, но в плане БТИ информация о нем отсутствует, придется обращаться к инженерам, построившим дом, в жилищную инспекцию или районную управу. Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Комиссия может ответить отказом, если дом является памятником архитектуры, и изменения его облика не допустимы.

Остекление не должно быть тяжелым, чтобы не ослаблять несущие конструкции. Понадобится предусмотреть утепление, соответствующее действующим техническим нормативам. Оно должно быть не менее эффективным, чем у несущей внешней стены. Теплотехнический расчет вместе со всеми остальными выкладками будут рассматривать в инстанциях, выдающих разрешение на переустройство.

Важно, чтобы светопрозрачная часть занимала достаточную площадь, не пропуская при этом тепло. Дело здесь не только в том, чтобы из квартиры открывался панорамный вид. Существуют особые требования к инсоляции, которые необходимо соблюдать. Чтобы в кухне ли спальне было находиться комфортно, придется установить трехслойный стеклопакет с усиленной изоляцией. Тогда надежды на положительный ответ при согласовании увеличатся.

Что будет, если проигнорировать ограничения

Некоторые собственники квартир убирают оконные блоки на лоджиях, утепляют и присоединяют балконы. Изменения не согласовывают: кажется, что все так делают и ничего не случится.

На деле последствия могут быть разными. Если слишком нагрузить конструкцию или снести несущий элемент, балкон или лоджия могут рухнуть. А если убрать оконный блок и вынести батарею на лоджию, в доме станет холоднее и появится плесень. Поэтому перепланировку лоджии или балкона согласовывают — чтобы она не навредила ни хозяевам квартиры, ни их соседям.

А еще на перепланировку могут пожаловаться соседи или сотрудники управляющей компании. И если хозяева квартиры пренебрегли согласованием, им выпишут штраф и предписание вернуть как было за свой счет. Размер штрафа зависит от региона — например, в Москве владелец квартиры за незаконную перепланировку заплатит 2 000-2 500 рублей.

Если хозяева квартиры заплатят штраф, но не вернут жилье в прежний вид, жилищная инспекция обратится в суд. По его решению у собственников квартиру заберут и продадут с торгов. Им вернут часть стоимости — только вычтут расходы на устранение самовольной перепланировки.

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку 20% на ремонтные работы и кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы от «Мастеров Ремонта». Чтобы воспользоваться предложением назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Как использовать присоединённый к комнате балкон

Итак, все основные работы по присоединению балкона к комнате произведены и вы стали обладателем дополнительных квадратных метров вашей квартиры. Как же теперь их использовать с максимальной пользой?

Предлагаем вам некоторые практичные идеи использования помещения балкона.

Балкон как рабочее место или кабинет

Очень популярный вариант для тех, кто работает дома и просто необходим мини-офис в квартире. Согласитесь, очень удобно, когда появляется такой уголок в квартире, где можно спокойно поработать в относительной тишине, любуясь видом из окна.

Кабинет на балконе — актуальное и модное решение!

Гардеробная на балконе

Ещё один привлекательный вариант – устроить на бывшем балконе гардеробную. Там можно расположить вешалки с одеждой, расставить обувь. Это поможет не только освободить место в шкафах, но и сделает процесс сборов куда-либо более удобным.

Оранжерея на балконе

Если вам нравится заниматься растениеводством, а все подоконники уже забиты цветочными горшками, то площадь балкона поможет вам организовать у себя в квартире настоящую оранжерею или даже мини-огород.

Оранжерея на балконе для цветоводов-любителей

Игровая комната на балконе

Это отличный вариант для семей с детьми, особенно многодетных семей. Балкон можно сделать игровой комнатой, где дети могут играть в свободное время. Там же можно хранить игрушки, конструкторы и т.п., высвободив место в детской комнате.

Комната для гостей на балконе

Ещё один интересный вариант – организовать на балконе дополнительное спальное место, которое можно использовать как для себя, так и для гостей. А узнать подробнее какую кровать выбрать для балкона вы можете из данной статьи нашего сайта.

Если вы решились на реализацию идеи объединения балконы и комнаты поделитесь в комментариях вашим опытом. Также можно задавать ваши вопросы по данной теме.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.

Как присоединить лоджию к комнате и кухне по закону?

Однако, прежде чем мы разберем, что это такое, дверное заполнение, и почему в этом случае возможно совмещение лоджии с кухней либо комнатой, рассмотрим все варианты такой перепланировки: как согласуемые, так и несогласуемые.

Соединение лоджии с кухней либо жилой комнатой. Все варианты.

Причем мы не только рассмотрим варианты такой перепланировки, но и укажем, какой из них возможно согласовать с жилищной инспекцией.

На фото лоджия и комната до перепланировки.

Вариант №1. Демонтаж окна и двери между лоджией и внутриквартирным помещением.

Именно такой способ переустройства в первую очередь приходит в голову собственникам, решившим увеличить жилую или кухонную площадь своей квартиры.

Фото запрещенного объединения лоджии с комнатой и кухней.

При таком варианте единственным элементом, разделяющим помещения, остается подоконный блок, который дизайнеры интерьеров часто предлагают оформить под скамейку, столик, полку или вообще под барную стойку.

Вариант №2. Демонтаж окна, двери и подоконного блока между лоджией и квартирой.

Это разновидность первого варианта присоединения лоджии к комнате или кухне. Единственное различие в том, что в этом случае перегородка между помещениями, состоящая из окна, двери и подоконного блока, убирается полностью.

Неправильное совмещение лоджии с комнатой, фото .

По факту кухня (комната) и лоджия становятся единым помещением, которое оформляется в схожем стиле. А если быть точнее, то лоджия становится продолжением кухни либо комнаты. Многими планируется установка в зоне лоджии небольших диванчиков, столов с компьютером, спальных кроватей, книжных полок, стульев, кресел и другой мебели.

Уверены, что большинство из вас видели огромное число фотографий квартир и с первым и со вторым вариантом присоединения лоджии к квартире.

При этом оба эти варианта не согласуемы, поскольку запрещено присоединять лоджии ко внутренним помещениям квартиры, независимо от того, о каком именно помещении идет речь – о спальне, зале или кухне.

А те фотоснимки и видео, которые можно увидеть в глянцевых журналах, в интернете и различных телевизионных шоу, свидетельствуют лишь о том, что люди, не разобравшись и доверившись некомпетентным дизайнерам интерьеров, сделали у себя дома незаконную перепланировку, которая административно наказуема.

При этом имеется вполне законный способ присоединить лоджию к комнате либо к помещению кухни . Вот о нем мы и поговорим.

Вариант №3. Демонтаж окна, двери и подоконного блока между лоджией и комнатой (кухней) и установка светопрозрачной дверной перегородки.

Прежде чем мы дадим пояснение к этому варианту с точки зрения строительных работ, давайте разберемся, почему нельзя проводить объединение лоджии с комнатой либо кухней в том виде, который нам предлагают два первых варианта перепланировки.

На фото: разрешенные варианты совмещения кухни и лоджии.

Присоединение лоджии к комнате либо кухне. Что разрешено?

Любая перепланировка должна проводиться с соблюдением строительных норм, правил эксплуатации жилых помещений, технических регламентов, жилищного законодательства и т.д.

Но, если мы присоединяем лоджию к кухне или комнате, делая ее частью жилого или кухонного пространства квартиры, то мы полностью изменяем ее функциональное предназначение. А делать это категорически запрещено, поскольку, согласно постановлению Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, не допускается использование лоджий не по назначению. Лоджия должна оставаться лоджией. Ее нельзя расширять на жилую или кухонную площадь. И наоборот, не представляется возможным увеличение площади комнаты и кухни за счет лоджии.

Имеется еще один не маловажный момент. Отопительная система изначально рассчитана на обогрев определенной площади. Лоджия не относится к числу отапливаемых помещений. Но если ее присоединить к комнатам (кухням) сразу в нескольких квартирах, то это может привести к тому, что инженерных мощностей для поддержания во всем доме температуры, соответствующей нормам, будет недостаточно.

Поэтому первоочередной задачей при совмещении лоджии с кухней или комнатой является сохранение у помещений самостоятельного статуса. Для этого традиционную перегородку между лоджией и жилой комнатой (кухней) заменяют на более мобильную – раздвижные или распашные двери («французское остекление»).

Схема замены окна, двери и подоконного блока на стеклянные двери при присоединении лоджии к квартире.

Как присоединить лоджию к жилому или кухонному пространству. Порядок работ.

Другими словами, чтобы согласование присоединения лоджии к комнате (кухне) прошло успешно, придется в проекте перепланировки предусмотреть установку светопрозрачных дверей на месте демонтированных элементов. Причем стеклянные двери должны быть установлены таким образом, чтобы граница между помещениями не изменилась, то есть не произошло бы расширения лоджии на комнату (кухню) или комнаты (кухни) за счет площади лоджии.

Таким образом, объединение лоджии с комнатой или кухней в «чистом» виде невозможно. Помещения все равно будут на плане БТИ оставаться самостоятельными, а между ними будет стеклянная перегородка в виде распашных или раздвижных дверей. И с этим ничего нельзя сделать, поскольку по-другому такую перепланировку не согласовать.

Поэтапно присоединение лоджии к квартирному помещению (комнате, кухне) выглядит следующим образом:

• Проводится утепление и остекление лоджии.
• Снимается дверь.
• Демонтируется оконно-дверная коробка.
• Методом алмазной резки убирается подоконный блок.
• Подрезаются простенки, чтобы расширить проход на лоджию (возможно не во всех домах * ).
• Убирается порог на лоджию (возможность такой перепланировки зависит от конструкции дома ** ).
• Между лоджией и комнатой (кухней) устанавливаются светопрозрачные двери.

* Увеличивать ширину проема между внутриквартирным помещением и лоджией путем демонтажа простенков можно в монолитных домах при условии, что они ненесущие. В кирпичных, блочных и панельных домах производить подобные работы запрещено.

** Убирать дверной порожек при выходе на лоджию разрешается в монолитных домах. В зданиях панельного, кирпичного или блочного типа затрагивать порожек нельзя.

Перепланировку с присоединением лоджии к кухне или комнате в панельных домах, построенных по проектам АО МНИИТЭП после 2007 года, не получится согласовать, потому что автор дома запрещает демонтировать в таких квартирах подоконные блоки.

Панорамное «французское остекление», сформированное между холодным и отапливаемым помещениями, создает эффект открытого пространства. Откройте двери – и лоджия будет выглядеть присоединенной к кухне (комнате).

На фото проект перепланировки с присоединением лоджии к комнате путем демонтажа окна, двери, подоконного блока, порожка, части ненесущего простенка, закладки части оконного проема, установки единого дверного блока из двойных стеклопакетов между помещениями и замены батареи на напольный конвектор.

Совмещение лоджии с комнатой, кухней. Что нельзя делать?

Есть еще несколько нюансов при объединении лоджии с комнатой и кухней, помимо монтажа стеклянной перегородки в виде дверей, занимаемых пространство от пола до потолка:

1. Нужно правильное утепление лоджии при присоединении к комнате или кухне.
2. Лоджию придется остеклить, чтобы не было лишних проблем с согласованием такой перепланировки.
3. Запрещено переносить водяные радиаторы отопления с подоконного блока на лоджию – их необходимо оставлять внутри комнаты (кухни) или заменить на напольный конвектор. А вот электрические батареи, работающие от розетки, в зоне лоджии размещать можно.

Схема напольного конвектора.

Так как выход на лоджию является противопожарным, то в квартире, расположенной выше 15-ти метров от земли (примерно 3-4 этаж многоквартирного дома), после перепланировки должен остаться хотя бы один глухой простенок шириной не менее 1,2 м. В каких домах простенки разрешается демонтировать, мы уже разобрали выше.

Как законно объединить балкон с комнатой?

Объединение балкона с кухней или комнатой — распространенный вопрос при ремонте квартиры. Благодаря нескольким дополнительным квадратным метрам кухню можно превратить в столовую, а в комнате может появиться небольшой кабинет.

Однако в 2017 году эта перепланировка была запрещена. Такие меры были приняты из-за того, что несогласованные планировки вредят всему зданию.

Например, в 2011 году в Ярославле находчивый предприниматель снес несущую стену в квартире на 1 этаже — делал ремонт под магазин. Следствие — рухнул подъезд, разрушено 18 квартир, без жилья осталось 67 человек, 1 погибший.

В 2015 году в Казани из-за перепланировки рухнула трехэтажка. 4 человека пострадали, 60 остались без квартир.

Что запрещено делать при перепланировке балкона:

• выносить в это помещение батареи
• демонтировать перемычки над проемом
• демонтировать порожек при устранении подоконного блока
• полностью объединять балкон с кухней
• урезать боковые простенки балкона
• создавать дополнительные лоджии
• выдвигать балкон за уровень фасадной стены.

Как все сделать правильно?

Объединить частично

Комната с балконом должна был разделена. На выручку придут раздвижные двери. Обязательное условие — двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Допустимо это только в монолитных домах, где фасад не является несущей стеной. В панельных, блочных и кирпичных домах сносить подоконник, верхнюю перемычку или порожек опасно.

Куда деть батарею?

Допустим, вы счастливчик и можете снести подоконный блок. Но куда убрать батарею? Ответ — на соседнюю стену. Убирать совсем или выносить на балкон ее нельзя. Комната и кухня — теплые помещения, а балкон — холодное. При переносе батареи на балкон нарушается тепловой контур не только квартиры, но и дома.

Правильное утепление

Новое помещение обязательно утеплить. Для этого нужно:

• установить двойные стеклопакеты
• поднять уровень пола, чтобы не было перехода кухня-порожек-балкон
• утеплить пол и стены теполоизоляционным материалом
• проложить теплый пол или подумать об электрорадиаторе.

Согласование перепланировки

Перепланировку нужно узаконить или ее могут обязать вернуть в исходное состояние. Штраф за незаконную перепланировку для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических — от 350 000 до 1 000 000 рублей.

Узаконенная перепланировка важна при продаже и покупке квартиры. При оформлении ипотеки в квартиру приходит сотрудник оценочной компании. Он делает фотографии, смотрит документы и составляет официальный оценочный отчет для банка. Если перепланировка не узаконена, могут возникнуть сложности. Худший вариант — банк откажется выдавать ипотеку на такую квартиру.

Сегодня подавляющее большинство квартир покупаются с использование ипотеки, поэтому незаконная перепланировка может серьезно усложнить продажу.

Порядок действий

• Подготовить проект перепланировки. Для этого нужно обратится в проектную организацию, обладающую соответствующей лицензией
• Согласовать проект в санэпидемстанции (СЭС) и в районной администрации.
• Выполнить перепланировку согласно проекту
• Пригласить сотрудника районной администрации для приемки работ.
• Получить новый техпаспорт в БТИ и постановить квартиру на кадастровый учет с уже новыми площадями.
• Подать пакет документов в МФЦ, получить новую выписку из ЕГРН.

Пример плана БТИ:

Узаконить уже выполненную перепланировку практически невозможно, но если вы все же хотите попытаться, порядок действий такой:

• Сделать техническое заключение в проектной организации. В заключении будет описано что было до перепланировки и что стало после.
• Предоставить заключение и тех. план квартиры в СЭС на согласование. С большой вероятностью будет отказ.
• Получить в районной администрации письменный отказ в узаконивании перепланировки.
• Обратиться в суд. Как правило, суд будет ссылается на отказы в СЭС и администрации и тоже отказывает. Кроме того суд может потребовать подписи всех жильцов дома. Если дом многоквартирный, собрать их практически невозможно.

Мы не рекомендуем выполнять перепланировку в квартире. Если вас не устраивает планировка вашей квартиры, просто поменяйте квартиру.

На рынке всегда есть много квартир с совершенно разными планировками. Вы можете выбрать такую, которая подойдет именно вам. Зачем мучится и жить в неудобной квартире? К вашим услугам застройщики, агентства недвижимости, банки. Не откладывайте это вопрос. Решайте его уже сегодня!

Список литературы для углубленного изучения вопроса:
Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.
ППМ №708-ПП — Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда. — Актуализованная редакция СНиП 31-01-2003 — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Риски при незаконном совмещении лоджии

Особого органа, который призван карать активных собственников, решившихся на самовольную перепланировку, в нашей стране нет. Призвать к ответственности можно через суд на основании иска лица, которое пострадало от ваших работ (например, затопили соседей или потолок нижнего балкона начал трескаться), или просто наблюдательной старшей дома.

Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях, владельцу квартиры придется отдать от 2 до 2,5 тысяч рублей штрафа и вернуть стены с балконной дверью на место. При отказе — повторный штраф, в увеличенном размере.

Еще одно последствие — продать квартиру с незаконной реконструкцией будет почти невозможно, или стоимость оформления всех разрешений придется вычесть из квартирной цены. Поэтому если в будущем вы планируете продавать или обменивать жилье, подумайте обо всех юридических тонкостях заранее.

Законно ли объединение жилых и нежилых комнат с балконом

В постановлении о требовании к перепланировкам №508-ПП от 25 октября 2011 года указано, что объединение жилых комнат с лоджией с выводом труб отопления на балкон запрещено. Кроме того, любая перепланировка квартиры не должна противоречить требованиям СНиП и СаНПиН. Несогласованные строительные работы нарушают технику безопасности, поэтому разрешение на изменения планировки не всегда можно получить даже у архитектора, проектировавшего дом.

Несмотря на ряд ограничений, увеличивать пространство помещения с помощью присоединения лоджии возможно. Для этого нужно не нарушать следующие поправки:

• демонтаж порожков около балкона в панельных домах запрещен;
• нельзя удалять подоконный блок, а также делать проемы в несущей стене в зданиях, возведенных после 2007 года;
• запрещено увеличивать проемы во внешних стенах.

Согласование объединения также будет невозможным при серьезных нарушениях СНиП. Строительные нормы и правила запрещают демонтировать несущие стены, удалять проемы или оконные блоки без соблюдения рекомендуемых размеров. Чтобы не возросла нагрузка на перекрытия, не разрешается корректировать проем в подоконном блоке, если он удерживает балконную плиту.

Присоединить лоджию к комнате законным способом можно при соблюдении правил. Если у вас подоконный блок с батареей, то при изменении планировки ее нужно переносить на одну из стен комнаты. Ставить радиатор на лоджию запрещается. Несмотря на то, что ремонт могут качественно выполнить большинство строительных компаний, за такое объединение ответственность будет нести только собственник.

Не менее важно при перестройке комнат правильно утеплять балкон. Там можно устанавливать электрический теплый пол или переносной обогреватель. Помещение обязательно обшивается утеплительными панелями, в проемы вставляются стеклопакеты. Такое обустройство необходимо для согласования обновленного проекта.

Заключение

Объединение лоджии и балкона с остальным пространством квартиры – современный подход к перепланировке жилья путём увеличения его площади. Кроме того, присоединённый балкон смотрится стильно и модно. Объединение лоджии позволяет создать оригинальный интерьер помещения. Однако, чтобы объединение лоджии было законным и не принесло никаких проблем в дальнейшем, такое мероприятие следует согласовать с соответствующими органами и получить их разрешение на перепланировку.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.