Козырек балкона последнего этажа чья собственность

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

• проверять правильность использования балконов жителями дома;
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
• разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Чья крыша балкона?

• Авторизуйтесь для ответа в теме

#1 Evgesha20 Evgesha20 —>

• 0

• Наверх

#2 Talion Talion —>

Вопрос дискуссионный и достаточной ясности здесь нет. Главное на мой взгляд уяснить, относится ли крыша балкона к общему имуществу в многоквартирном доме? Основной критерий отнесения имущества к «ОБЩЕМУ» — это если имущество предназначено для обслуживания более чем одной квартиры или является несущей конструкцией. Вот и определитесь. Крыша вашего балкона является несущей конструкцией? Эта крыша обслуживает только вашу квартиру или еще какие-нибудь квартиры?
У нас был подобный случай, ниже привожу позицию управляющей компании. Правда здесь речь шла о лоджии.
В соответствии с положениями ст. 36 Жилищного Кодекса РФ общим имуществом в многоквартирном доме являются:
— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
— иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Квартира принадлежит Вам на праве частной собственности и не относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Лоджия является частью вышеуказанной квартиры и не может быть отнесена к общему имуществу. Навес (перекрытие) над лоджией является её конструктивным элементом, не является крышей многоквартирного дома и не предназначен для обслуживания иных жилых помещения в данном доме.
Таким образом, навес (перекрытие) над лоджией Вашей квартиры не относится к общему имуществу многоквартирного дома и является Вашей частной собственностью.

В соответствии со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

Управляющая организация, обслуживает исключительно общедомовое имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, исчерпывающий перечень которого установлен ЖК РФ и приведен выше.
В соответствии с положениями ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме.

• 0

• Наверх

#3 Практикант Практикант —>

«. ни жалости, ни страха, ни любви»

ОбратитьсяПубликации

Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии

Состояние вашего балкона может угрожать здоровью и жизни самих жильцов квартиры, а также иных лиц.

Если содержание балкона не осуществлялось должным образом, поддерживающий ремонт не проводился, то он может разрушаться. При видимой невооруженному глазу опасности, следует незамедлительно предпринять меры к устранению проблемы.

Обычно небезопасным бывает именно состояние несущих элементов балкона, его плиты. Поэтому для осуществления ремонта следует обращаться в УК (ТСЖ).

В своем заявлении следует указать, что балкон находится в опасном состоянии. Управляющая организация обязана отреагировать на это заявление, явиться для осмотра, составить акт по его результатам. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром обязано последовать проведение ремонтных работ. До проведения работ доступ на балкон необходимо закрыть.

Ремонт плиты является прямой обязанностью управляющих организаций. Если никаких действий со стороны УК не производится, то можно обратиться в жилищную инспекцию или местную администрацию.

Поскольку аварийный балкон требует быстрого ремонта, то можно осуществить его и самостоятельно. А потом потребовать возмещения своих расходов от управляющей организации. Главное, сохранить все документы, подтверждающие размер этих расходов. При отказе возмещения произведенных затрат в добровольном порядке, следует требовать из взыскания через суд.

Подробнее о том, куда обращаться при грозящем аварией, неудовлетворительном состоянии балкона, можно узнать из видео.

Капремонт балкона

Иногда состояние состояние балконов требует проведения очень серьезных ремонтных работ. Такие работы будут относиться к категории капитальных.

К примеру, капремонт может заключаться в замене балконной плиты или ее восстановлении.

Если ремонт не был спланирован заранее, то следует поднять вопрос о его проведении на общем собрании жильцов МКД. Капитальный ремонт балкона производится за счет средств, отчисляемых собственниками на эти цели.

Кто ремонтирует козырьки над балконом

Содержанием имущества, относящегося к частному, должны заниматься владельцы квартир. Желательно не доводить его состояние до аварийного.

Все работы по восстановлению и ремонту балконных козырьков должны осуществляться хозяевами квартир.

Соответственно, организовывают и оплачивают эти работы они самостоятельно. Они могут делать их своими силами или привлекать сторонних работников.

Починка, восстановление балконных плит

Ремонтом балконных плит обязаны заниматься ответственные за дом организации. Они осуществляют эти работы за счет средств, отчисляемых всеми жильцами МКД ежемесячно. При этом в их обязанности входит своевременно выявлять повреждения этого имущества и проводить его восстановление.

Осмотры общедомового имущества должны проводиться два раза в год. Чаще всего такие осмотры походят — весенние месяцы и по осени. При уклонении УК от своих обязательств можно подать на нее жалобу в муниципалитет или жилищную инспекцию.

Обязанности управляющей организации

Проводить регулярные осмотры балконов, планировать ремонт, а тем более реагировать на заявки и жалобы жильцов УО должна своевременно. УО отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества.

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 перечислены обязанности УО и виды работ, которые она должна проводить для поддержания балконов в нормальном состоянии.

• дважды в год (осенью и весной) проводить осмотры всего общего имущества, а значит, и балконных плит, крыши и фасадов, а также периодически проводить частичные осмотры;
• осматривать общедомовое имущество после сильных ливней, ветров и других негативных погодных явлений, а также после аварий;
• следить, чтобы жильцы не захламляли и не загрязняли балконы, а также не делали незаконных перепланировок;

Даже прикрепить ящики с цветами с наружной стороны на балконе можно только по согласованию. За этим должна следить УО, и если ее сотрудники обнаружат, что вы самовольно установили кронштейны для горшков, вас могут обязать их демонтировать.

• выявлять дефекты в несущих конструкциях, гидроизоляции, элементах металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
• контролировать состояние, восстанавливать или заменять отдельные элементы зонтов над балконами;
• разрабатывать план восстановительных работ и проводить соответствующий ремонт.

Согласно постановлению Госстроя № 170 не допускается:

• ослабление креплений стен балконов;
• разрушение и повреждение отделки стен.

Если в балконной плите пошла трещина, отвалился угол или стал выкрашиваться кусками бетон, молчать не надо. Нужно зафиксировать все повреждения — сделать фото или видео — и обратиться в УО. Сделать это можно и через АДС (аварийно-диспетчерскую службу).

Бывает так, что проблема не в самом балконе, а, например, в водосточной системе. Если водосток работает неправильно, на балкон может постоянно попадать вода, что недопустимо. То же самое с протекающей крышей. В этих случаях также следует подавать заявку в УО или АДС.

Специалисты должны будут провести внеочередной осмотр по вашей заявке, составить акт. Если состояние балкона признают аварийным, его должны будут опломбировать. УО обязана в срочном порядке принять меры по предотвращению развития разрушений и обезопасить жильцов.

Дальше должен последовать ремонт. Поговорим о том, за чей счет он должен выполняться.

Бремя содержания общедомового имущества несут собственники помещений в доме. Соответственно, оплата всех возможных работ и ремонтов — обязанность жильцов.

Но нужно понимать, что на текущий ремонт собственники помещений в МКД ежемесячно выделяют средства по статье “содержание жилого помещения”. Т. е. по умолчанию деньги на текущий ремонт в УО должны быть. С капитальным ремонтом схожая ситуация — каждый месяц собственники квартир и нежилых помещений платят взносы на капремонт дома.

Другой вопрос, что к нужному моменту может не накопиться достаточная сумма для проведения всех необходимых работ по капитальному ремонту. В этом случае определить источник финансирования можно на общем собрании собственников — принять решение взять кредит на проведение капремонта или принять участие в программе по господдержке капремонта.

Но! Даже если общее собрание собственников не проводилось, или решение о проведении капремонта не было принято, оставить балкон в аварийном состоянии УО не имеет право. Она должна либо провести текущий ремонт (если таким образом можно исправить положение и обезопасить людей), либо демонтировать балкон (или хотя бы опломбировать выход на него). Это подтверждается судебной практикой.

О чём гласит закон?

Прежде чем разбираться и давать ответ на интересующий нас вопрос, было бы неплохо разобраться в ситуации с точки зрения закона.

Балкон или лоджия – это выступающая из фасада многоквартирного дома ограждённая площадка. Постановление Правительства № 491 (подпункт «в» пункта 2 раздела 1) и Жилищный Кодекс (подпункт 3 пункта 1 статьи 36) гласят, что балконные плиты являются общедомовым имуществом, так как они служат частью здания, а также частью конструкции, которая считается ограждающей.

Одним словом, стены, верхняя часть, служащая потолком, балконная плита, и наружное ограждение – это общедомовое имущество, потому что перечисленные элементы обслуживают не только помещение вашего балкона или лоджии, но и помещение соседей.

Например, балконная плита соседа сверху служит вам потолком, а плита соседа снизу – полом. А вторая причина, по которой перечисленные элементы считаются общедомовым имуществом – это то, что все они служат составляющей частью фасада, который не находится в собственности жильцов.

Таким образом, можно подвести итог и подытожить, что к общему имуществу относятся:

• балконная плита, потому что она является несущим разграничивающим элементом в многоквартирном доме;
• внешние стены, так как они считаются общедолевым имуществом и обслуживают не одно помещение;
• внешнее ограждение.

Ремонт общедомового хозяйства

Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.

Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.

Для принятия компетентного решения о производстве ремонта в связи с аварийным состоянием общего имущества (балконных плит, имеющегося ограждения) на имя директора УК направляется заявление. Один экземпляр, обязательно, должен быть на руках владельца квартиры – заявителя на случай обращения в суд по причине отказа. О том, как проводится ремонт общедомового хозяйства смотрите на этом видео:

Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.

Собственника квартиры могут обязать устранить сделанные изменения долевой части здания, если они нарушают установленные нормы. При отказе выполнить требования направляется обращение Государственной жилищной комиссии для инспекции нарушений.

Пристроить балкон к квартире

Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)?
Возведение балкона или пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме, также как объединение балкона, лоджии с комнатой квартиры, является реконструкцией здания, так как сопряжено с частичной разборкой внешней несущей конструкции здания. Кроме того, как правило, возведение балкона сопряжено и с разбором подоконного пространства…

Как пристроить и узаконить балкон? Судебная практика
Примеры решений судов, где суд пришел к выводу о том, что возведение балкона не нарушает ничьих прав и соответствует всем требованиям и нормам, а потому решениями судов пристройки балкона узаконены..

Где согласовать остекление (по информации Европейской юридической службы)

Бюро технической инвентаризации. Сюда подают проект с указанием мест и размеров стыков, сметы материалов и прочего. В документе также должен быть расчет нагрузки на перекрытия и заключение о том, возможно ли выполнять такие работы.

Архитектурно-планировочное управление. С этой структурой необходимо согласовать изменение фасада здания – рисунок и цвет наружной обшивки балкона.

Районное отделение пожарного надзора. Работники службы проверяют указанные в смете материалы на огнестойкость и выдают заключение о том, что остекление не затруднит эвакуацию при пожаре.

Санитарно-эпидемиологическая служба. Здесь необходимо получить справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.

Жилищная инспекция. Сюда необходимо подать заключения всех служб, на основании которых жилищная инспекция вынесет окончательно решение о соответствии остекления балкона действующему законодательству. Решение выдает межведомственная комиссия.

Против остекления активно выступают архитекторы, по мнению которых, это делает балконы и лоджии неэстетичными. Как считает Мария Николаева, глава московской студии MAD Architects, остекление балконов в домах – настоящее бедствие последних 20 лет. Часто балконы незаконно наращивают, остекляют по всей высоте или используют в качестве материала для отделки остатки древесины с дачи. Эксперт отмечает, что владельцы думают только о расширении собственной квартиры, однако забывают, что остекление может портить внешний вид фасада, превращая его в «сборную солянку коробок».

По мнению Николаевой, из-за такой небрежности жильцов нарушается архитектурный облик района, и появляются диспропорции пространства. Эксперт сожалеет, что часто лепнину в сталинских домах закрывают пластиком, прикрепленным к колоннам. В исторических центрах европейских городов нет остекленных балконов, а самовольное изменение фасадов карается большим штрафом.

⚖️ Что говорит ВС РФ об изменениях на балконе

В судебные инстанции нередко попадают иски о незаконной перепланировке балконов. Каждый суд решает вопрос опираясь на существующие доказательства и законодательные нормы, но не всегда эти решения совпадают с мнением большинства.

Верховный суд РФ поставил точку в спорах такого рода, постановив, что при перепланировке обязательно согласие всех соседей. Основанием для этого стал тот факт, что балконная плита принадлежит всем жильцам дома.

Обзор судебной практики

Знаковым в этом вопросе стал иск от соседей к собственнице квартиры, которая нарушила сразу несколько норм:

• увеличила площадь балкона;
• надстроила над ним козырек;
• объединила его с жилым помещением.

Владелица квартиры решила сделать все по «закону» поэтому собрала с некоторых жильцов дома подписи о том. Что они согласны с проведением перепланировки. Решающим стал тот факт, что подписей было меньшинство. А соседи сверху вообще были против таких серьезных изменений, тем более что большой козырек перекрыл им возможность наслаждаться видом из окна.

Местная судебная инстанция встала на сторону собственницы и постановила оставить перестройку в новом виде. Но соседи обратились в Верховный суд и выиграли дело. Было вынесено решение снести незаконные надстройки и вернуть все в прежний вид.

Как действовать при обнаружении течи?

Если в квартире многоквартирного дома расположенной на последнем этаже крыша балкона пришла в негодность, ее владельцу необходимо пройти простую процедуру подачи заявки в управляющую организацию. Подается она на имя законного представителя компании. В заявке нужно обязательно указать, что объект находится в аварийном состоянии и требует незамедлительной реконструкции. В доказательство слов владелец квартиры должен сделать актуальные на момент подачи заявки фотографии опасных участков или последствий разрушений. К заявке также прикладывают письменные свидетельства жильцов дома (соседей).

Важные моменты подачи заявления на восстановление навеса над нежилыми объектами:

• Наличие пояснительной записки обязательно. Документ служит обоснованием необходимости ремонта, поэтому нужно указать, что балкон сверху разрушен и не защищен. Повреждения плиты составляют опасность для людей, проходящих мимо, и живущих в доме.
• Оформление всех перечисленных документов и фотографий в двойном экземпляре. Один остается на руках у жильца, подающего заявку, а другой предоставляется управляющей организации.
• Если представитель УК отвечает на заявку письменно, его ответы стоит сохранить. Все! В ходе оформления документов их может накопиться много, особенно если УК не расположена выполнять свои обязанности. В этом случае письменные ответы станут доказательством в суде.

В случае если УК никак не отреагировала на тот факт, что течет балкон в подведомственном ей доме, или дала отрицательный ответ. Жилец, чья крыша балкона разрушилась или потекла, в случае бездействия или неправомочного отказа в ремонте должен собрать новый пакет документов и подать заявку вторично. Будут необходимы те же бумаги и новые фотографии объекта. Но теперь их разумнее отправить в районную или городскую администрацию. Можно привлечь внимание СМИ.

В 72% случаев жильцы квартиры на последнем этаже самостоятельно ремонтируют балкон сверху за свой счет. Если физическое состояние объекта ужасно и действительно представляет опасность для здоровья и жизни жильцов дома или квартиры, тогда стоит пойти этим путем. Но готовясь к восстановительным мероприятиям, не забывают:

• сохранять все чеки за стройматериалы и платежки работникам;
• наем официальных организаций, которые смогут выдать бумагу о предоставленных на определенную сумму услугах;
• о бумагах, подтверждающих целесообразность применения конкретных стройматериалов.

В дальнейшем владелец может предъявить документ управляющей компании, которая должна компенсировать ущерб. На добровольных началах подобное вряд ли возможно, поэтому разумным советом будет обращение в суд. В большинстве случаев процедура ремонта потекшей крыши балкона длительна и неприятна. Поэтому стоит набраться терпения или заручиться поддержкой юриста.

Виды козырьков

Конструкций козырьков множество, и по основным признакам их подразделяют на группы.

По схеме крепления козырьки разделяют на зависимые и независимые.

Козырьки зависимой конструкции по размерам больше балконной плиты, крепятся одной стороной к стене и дополнительно опираются на вертикальные стойки-опоры, смонтированные на парапете или площадке. При правильном выборе материалов они прочны и надёжны, хорошо противостоят снеговой и ветровой нагрузке. Такие конструкции подразумевают дальнейшее утепление и внутреннюю отделку балкона.

Каркас независимого навеса крепится только к стене – задней стороной, являясь по сути консольной конструкцией из нескольких полуферм. Такие козырьки менее прочны и потому чаще устанавливаются над малогабаритными балконами – малой площади покрытия соответствуют меньшие ветровая и снеговая нагрузки. Независимые навесы не выходят за контур площадки, поэтому монтируют их там, где остекление не планируется.

Бесспорным достоинством независимой конструкции является отсутствие от неё нагрузки на балконную плиту.

Промежуточным способом монтажа является установка каркаса с опиранием на оконный переплёт и жёсткой связкой с ним, что обеспечивает конструкции дополнительную прочность.

Козырёк может быть не только защитой, но и элементом декора балкона. По конфигурации козырьки для балконов последних этажей изготавливаются следующих видов:

1. Односкатный – имеет уклон кровли от стены (не менее 20 град.);
2. Двускатный – напоминает одноимённую крышу в миниатюре, не эффективен при косом дожде;
3. Арочный – покатый профиль препятствует скоплению снега;
4. Купольный – объёмная конструкция, эффектна на утеплённой лоджии с зимним садом;
5. «Маркиза» — имеющиеся в продаже готовые складывающиеся устройства различного исполнения.

Из перечисленных видов наибольшее распространение получили односкатные конструкции – простые в изготовлении и обслуживании.

Незаконное остекление балкона

Ответственность за нарушение законодательства, касающееся остекления балконов и лоджий предусмотрена, но всё зависит от ряда факторов.

Практика показывает, что данная сфера слабо контролируется государством, и многие владельцы балконов с выносом не имеют разрешения на их расширение.

Однако, следует помнить, что пользоваться пристройкой или расширенным балконом можно долго, но продать, обменять или передать в наследство квартиру без новых документов не получится. Плюс, соседи могут написать жалобу и результат решения неизвестен.

Что будет за самовольное остекление?

Если стандартно застекленная лоджия в обычной девяти-шестнадцатиэтажке редко привлекает внимание, то значительный вынос остекления балкона сильно бросается в глаза, а значит, любое остекление, выполненное самовольно без разрешительных документов, наказывается:

• штрафом в размере 2-2,5 тыс. руб. (ст 7.1 КоАП РФ);

• требованием демонтировать остекление (ст. 29 КЖ РФ);
• продажей жилья в принудительном порядке (ст. 29 ЖК РФ). За вырученные средства выполняется ликвидация последствий перепланировки, а оставшаяся сумма выплачивается бывшему владельцу недвижимости.

Отметим, что есть и исключения. В частности, п. 4 ст. 29 ЖК РФ содержит информацию о том, что самовольно застекленный балкон может быть узаконен «задним числом». А именно:

Таким образом, можно сделать вывод, что остекление балкона и тем более его вынос не регламентируются одним конкретным документом, а целым пакетом нормативных актов, каждый из которых содержит сведения, регулирующие часть процесса.

При этом положения не редко являются взаимоисключающими или конфликтующими. Тем не менее, лучше знать порядок получения разрешения и возможные причины для отказа, прежде чем приступать к работе.